25.10.2011

Покупка коттеджа в Подмосковье: виды рисков и как их избежать. Советы экспертов: проверяем качество строительства, «юридическую чистоту», все договоренности фиксируем на бумаге

Покупка загородной недвижимости – дело, безусловно, приятное. Сама мысль о том, что у вас скоро будет собственный дом, значительно повышает жизненный тонус и позволяет глядеть в будущее с оптимизмом. Но, к сожалению, подобное масштабное приобретение сопряжено и со многими крупными опасностями – самого разного характера. Для того, чтобы �вооружить� покупателя против них, журнал Metrinfo.ru составил перечень наиболее типовых рисков, а также приемов, с помощью которых эти самые риски можно нейтрализовать.

Дом: качественное ли строительство?
Нравятся ли участок и дом – это вопросы, на которые покупатель найдет ответ самостоятельно, без подсказок со стороны. А вот надежно ли строение? Не развалится ли коттедж (такой красивый сегодня) через пару лет? Подобного рода опасности сильнее всего именно в загородной недвижимости. "В отличие от городских объектов, загородные дома не проходят обязательную Госкомиссию перед сдачей в эксплуатацию, - напомнил Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Владелец земельного участка сам себе хозяин, а контроль за тем, что, как и где он строит, весьма относительный. У многих �строителей� недвижимости нет даже проектно-сметной и разрешительной документации".

Олег Сухов, адвокат �Первого столичного юридического центра", добавляет, что существует даже устоявшаяся форма мошенничества: в короткие сроки из дешевых стройматериалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. У него, например, может полностью отсутствовать фундамент. Затем объект быстро продается. Поскольку при этой схеме в договоре купли-продажи фигурируют заниженные цифры (продавец мотивирует это тем, что объект находился в его собственности менее трех лет – соответственно, нужно �оптимизировать� налогообложение), покупатель не может ничего доказать. А приобретенное им строение подлежит только одному – сносу.

Итак, как проверить? Первое, на что советует обратить внимание Юлия Севериненко, генеральный директор компании "ЗемАктив", - качество фасада. "Если дом облицован кирпичом, то обратите внимание на швы, - говорит эксперт. – Они должны быть ровными, без расхождений. Кроме этого, хороший кирпичный фасад должен иметь строгую рядность и четкую геометрию форм. Кладка должна быть ровной по цвету, не должно быть белесых разводов, которые свидетельствуют о выходе на поверхность солей цементного раствора".

Следующий шаг – проверка стен. Если дом уже оштукатурен, то его следует "простучать", следя за тем, чтобы звук был одинаковым: это свидетельствует о равномерной толщине и плотности стен, отсутствии пустот.

Если дом деревянный, то необходимо проверить, насколько хорошо высушено дерево. Это делается при помощи влагометра, и влажность клееного бруса не должна превышать 14-16%, а обычного бруса или оцилиндрованного бревна – 16-22%. Цвет древесины должен быть равномерным: пятна или чернота свидетельствуют о том, что поверхность плохо обработана антисептиком.

Обращаем внимание на утепление кровли: как и какими материалами оно выполнено, не будем ли мы мерзнуть зимой. Следующий шаг – проверка исправности электричества, воды, газа и отопительной системы.

Внутренние помещения надо осмотреть на предмет наличия там сырости, грибка и трещин.

Если в доме уже сделана внутренняя отделка, то обращаем внимание и на нее. Потолок и пол должны быть ровными, без перекосов. Это довольно легко проверить, если приложить к поверхности длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, то строители явно не доработали. Ровность стен можно определить с помощью строительного уровня. Все двери и окна должны легко и плотно закрываться без скрипа.

…Как отмечали наши эксперты, проверку собственными силами стоит дополнить контролем со стороны специалистов – фирм, предлагающих подобные услуги, на рынке множество. Уровень цен – от $500 до $2-3 тыс., в зависимости от размера объекта, его удаленности от Москвы, а также глубины проводимых исследований.

Коммуникации: все ли есть?

О необходимости современных удобств для комфортной загородной жизни сказано уже тысячи раз – повторяться не будем. Но напомним, что уверения продавца, что те или иные коммуникации подведены, и их фактическое наличие – это разные вещи. Известны случаи, когда "газификация" состояла в закопанном возле дома баллоне: "голубой огонек" весело плясал на кухне неделю, а потом тускнел и гас. Или "канализация", выполненная по схеме "20 метров трубы и зарытая цистерна". Сначала все замечательно, но потом система переполняется, наполняя ваше жилище самыми недвусмысленными последствиями…

Бывают более мягкие варианты – когда коммуникации есть, но совсем не тех мощностей. "При продаже домиков в садовых товариществах иногда называются мощности в 10 кВт, - говорит Антон Архипов, руководитель офиса "Сретенский" департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость". – На самом деле оказывается 2-3 кВт. Этого совершенно недостаточно, а увеличить мощности одному человеку финансово будет очень затратно".

Аналогично может произойти и с газом: он есть, но в количествах, достаточных лишь для кухонной плиты и нагрева воды для рукомойника. Отапливать дом – тут нужны совершенно иные объемы. Так что мораль простая: все проверять. Не только наличие тех или иных коммуникаций, но и документальное подтверждение их мощности.

Юридическая проверка: на что смотрим?

Опытные люди говорят, что проблемы, связанные с "юридической чистотой" недвижимости намного опаснее, чем все прочие. Те же строительные недоделки видны воочию; кроме того, если даже дом развалится, покупателю останется как минимум земельный участок. С дефектами правового характера все иначе: там само здание может выглядеть замечательно; а в результате судебного разбирательства вы можете просто лишиться имущества – без всякой компенсации.

Несмотря на широко растиражированный тезис о том, что рынок недвижимости сегодня заметно чище, чем в 90-е годы (и это действительно так), жуликов на нем хватает. Адвокат Олег Сухов рассказывает историю, когда земельный участок в 17 соток со строящимся на нем домом пустовал пару лет – хозяева куда-то подевались. Подобная �бесхозяйственность� привлекла внимание мошенников: они оформили поддельную доверенность, собрали документы и продали недвижимость за весьма немаленькие деньги. Понятно, что покупателю теперь предстоит разбираться с подлинными хозяевами, которые говорят, что никаких доверенностей никому не давали.

Бывают и другие дефекты – не столь криминальные, но способные доставить большие беспокойства. Антон Архипов ("ИНКОМ") отмечает, что встречаются случаи, когда не совпадают фактические и фигурирующие в документах площади участков, находящиеся на них строения. В будущем это грозит покупателю многочисленными судебными исками.

Итак, как проверить документы? "Загородное домовладение, - напоминает Сергей Фокин, вице-президент компании MULTIGROUP Development, состоит из двух частей – земли и дома. Документы на землю должны предоставляться в виде кадастрового плана, и отдельно можно запросить историю собственности этого участка и его размежевания. Если земля находится в статусе ИЖС, необходимо найти постановление Правительства Московской области о переводе земель в этот статус".

Что касается дома, то необходимыми документами на него являются кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. А если строение новое, то должны быть документы, подтверждающие факт строительства: например, инвестиционный договор с подрядной организацией и постановление местной администрации о вводе дома в эксплуатацию.

Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) напоминает о необходимости получить выписку из ЕГРП – в этом документе (который, кстати, выдается не только владельцу недвижимости, а вообще любому лицу – достаточно предъявить свой паспорт) указывается ситуация с объектом на сегодняшний день: нет ли обременений в виде ипотеки, сервитутов или судебного ареста? "Однако, - продолжает эксперт, - грамотный юрист обязательно посоветует пойти дальше и обратиться к продавцу за более подробной выпиской о переходе права собственности. Это некое подобие автомобильного ПТС, где зафиксированы все данные предыдущих владельцев. Выписка выдается непосредственно хозяину или доверенному лицу с нотариальной доверенностью. Срок исковой давности в нашей стране составляет три года, поэтому постарайтесь убедиться, что в течение последних трех лет по объекту не возникало никаких имущественных споров и не существовало обременений".

…В любом случае, проверка "юридической чистоты" - дело сложное. Поэтому, как бы ни банально это прозвучало, покупателю здесь рекомендуется заручиться помощью грамотного юриста.

Деньги: поменьше устных договоренностей!

Предположим, приобретаемый объект нам понравился, описанные выше проверки дали положительные результаты. Впереди у нас сделка и расчеты с продавцом. Рекомендации, данные на этот счет нашими экспертами, в целом сводятся к простому тезису: поменьше договариваться "на словах", а побольше всего фиксировать на бумаге. Это послужит гарантией, что противоположная сторона не "забудет" чего-нибудь важного. А если это все-таки случится – то письменное соглашение может быть принято судом в качестве доказательства.

"Мы советуем избегать устных договоренностей, - формулирует эту мысль Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty). – Хотя за последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах, начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя. Если, к примеру, мебель, картины или предметы интерьера продавец оставляет, можно даже посоветовать сфотографировать их. Соглашения, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются".

Деньги передаются, в основном, через депозитную банковскую ячейку. Ее арендуют на месяц (срок, достаточный, учитывая скорость регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра), стороны подписывают с банком трехсторонний договор – здесь все, в принципе, так же, как и при операциях с городской недвижимостью. Стоимость аренды ячейки – 3-5 тыс. руб. …Не забываем и о том, что сделка считается окончательно завершенной в тот момент, когда стороны встретились на продаваемом объекте и подписали передаточный акт. В этом документе фиксируется, что продавец получил всю причитающуюся ему сумму денег, а покупатель – недвижимость в надлежащем виде. Стороны претензий друг к другу не имеют.